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2017.10.02 01:24
요즘 부동산에 대한 이야기가 자주 오가는데,
부동산 불패의 신화 따윈 없습니다
가치있는 부동산은 늘 있고,
그런 곳은 인구가 절반 이하로 격감하지 않는 이상 꾸준히 상승할 것이며,
격감한다고 해도, 경제 수준 전체가 완전히 무너지지 않는 한, 유지는 될겁니다
문제는 나머지, 가치가 정말 있는 여부가 불확실한 부동산들입니다
저는 장기적으로 볼 때, 부동산은 전체적으로 하향세를 탈거라고 봅니다
다만,위에서 언급했고, 예전에도 언급했듯,
가치있는 부동산은 상승하되, 나머지가 하락할거라고 봅니다
그 이유는 아래와 같습니다
1. 지속 증가되는 가계 부채
가계 부채 금액의 거의 절대적인 비중은 부동산 관련 대출금이다
빚을 내어 집을 사고, 이자를 갚아가면서 때우는 방식인데,
이 금액이 점점 늘어난다는건...
빚이 늘어나고 있거나, 빚을 갚지 못해서 허덕이는 사람이 늘어난다는 말과 같다
이 과정의 가장 큰 문제는, 부동산 돌려막기에 있다
빚을 내어 아파트를 사고, 그 아파트로 전세금을 얻거나, 다시 담보 대출을 받아 다른 아파트를 사는...
투기 과정에서 투기꾼 1인의 대출 금액 자체가 커지고 있기 때문이다
결국 이들의 수입원은 전세 및 월세를 통한 소득인데,
전세 금액이 점점 커지는 이유는, 전세 자금을 다른곳으로 회전하기 위한,
다른 수입원의 출처가 불경기로 점점 막히고 있기 때문이기도 하다
즉, 부동산으로 인한 지출을 부동산으로 막으려 하는 악순환이 반복되고 있기 때문이다
이 악순환이 반복되는 상황에서, 국민 전체의 경제적 생산량은 한계점이 있다 보니,
결국 주택 수효자들이 구매를 할 여력이 부족하거나, 구매를 포기하는 상황이 생기고,
이 과정에서, 공실로 인한 손해 등으로, 유지 자체가 어려워질 수 밖에 없다
2. 인구의 격감과 주택 수효자들의 감소
1의 과정과 맞물려...
2인의 부부가 결혼을 하여, 1인의 자녀만 두는 경우만 봐도 그렇고,
이미 몇년전부터 새로 건설되는 주택들은 대형화가 아닌, 소형화 위주가 되어가고 있으며,
1인가구 혹은 4인가구 이하를 기준으로 두고 있다
큰 집이나 아파트를 많은 부담을 들여 구매하는 사람들이 줄어들고 있기 때문이고,
독신자들에게 쓸데없이 넓은 집은 전혀 가치가 없기 때문이기도 하다
주택 공급량이 충분하다는건 이미 다 알려진 사실이고,
주택 수효자들이 점점 줄어들고 있다는 현실에 맞춰지고 있기 때문이다
부동산 만이 아니라, 시장 경제의 기본중의 기본은,
상품의 가치가 오르기 위해서는, 거래 자체가 활성화가 되어야 한다는 것인데,
지금 부동산은 핵심 지역 몇군데를 제외하고는, 거래 자체가 상당히 줄었다
물건의 거래가 원활하지 않은데 가치가 오른다는 것은,
담합 및 버티기로 인한 강제적인 유지일 뿐이다
그래서 폭탄 돌리기라는 말이 몇년전부터 계속 떠돌고 있는 셈이다
정말 폭탄처럼 터질거라고 생각하지는 않지만,
실제 폭탄이 터지면 오히려 서민들은 살기 더욱 힘들어진다
하지만, 점점 가계 부채가 늘어나다 보면,
어설프게 몇억 가지고 부동산에 투자한 사람들의 한계점은 분명히 올 수 밖에 없고,
이 과정이 지속되다 보면, 몇억 수준 가지고 구매가 가능한 변두리 부동산들의 가격은
결국 하락할 수 밖에 없다
3. 부자들의 부동산 투자
이미 큰 자산가들은 부동산에 투자를 할 때, 아파트를 더 이상 구매하지 않는다
중심가의 빌딩 등을 구매해서, 임대료로 수입을 챙기고 있다
물론, 중심가의 빌딩 등은 부동산 구매 단위 금액이 최소 수십억 단위이기 때문에,
수십억의 자금을 움직일 수 있는 여력이 안되는 사람은
결국 아파트 등에 투자할 수 밖에 없는 입장이고,
이들은 진짜 부자들과는 달리, 소유 부동산의 공실이 발생할 경우 자금을 막기가 쉽지 않다
10억 이하의 자금을 움직일 수 있는 소규모 중산층 이상의 자산가들의 경우는,
중심가 근방의 주택에 거주하면서도, 굳이 집을 사지 않고,
점점 올라가는 전세금액을 그냥 내면서 살고 있다
아마, 집 주인은 속으로 제발 사길 바라면서 올리고 있는데, 버티고 있으니 속이 탈거다
그래서, 역전세 등의 과거에는 없던 시스템들이 생겨나 버렸다
서민들보다 정보가 빠르고, 고연봉직에 종사하고 있는 엘리트 출신들이,
주택을 구매하지 않고 굳이 전세로 버티는 이유가 무엇일까?
부동산에 관한 정보가, 서민보다 느려서일까?
실제 돈을 많이 벌어들인 연예인 및 스포츠 스타들이 주택을 구매할 경우는,
부동산 투자를 위한 아파트를 사는게 아니라,
실제 거주를 위한, 좋은 환경과 입지를 지닌 타워팰리스 등을 구매해버린다
가격이 얼마가 되고, 얼마나 오를것인가의 문제가 아니라,
실제 거주 환경을 위한, 럭셔리한 집에서 사는게 목적인 것이다
그런 이들이 투자 목적으로 부동산을 구매할 경우 또한,
대부분 역시 빌딩 등의 건물이지, 아파트 등을 사진 않는다
어차피 돈이 수백억이 넘는 사람에게는, 10억짜리 집이냐, 20억짜리 집이냐...
이 문제가 그리 심각하지 않기 때문이기도 하고,
나중에 팔게 되더라도, 살 사람은 있다는 전제가 깔려있기 때문이다
4. 중심가 부동산이 오르면, 주변 부동산도 오른다?
이게 부동산 불패를 주장하고, 서울 만능주의를 주장하는 사람들의 가장 큰 명분인데,
중심가가 오르면, 변두리가 오르고, 변두리의 변두리가 또 오른다는 단계적 상승이론이지만,
실제 현실은 전혀 그렇지 않다
거주 목적의 사람들에게 필요한 환경은 크게 몇가지를 따져보자면,
교통, 교육, 생필품 구매 등의 조건이다
홍대, 신촌, 강남, 명동... 기타 핵심 번화가 지역들은 이 조건이 갖춰져 있는 경우가 많지만,
이 번화가에서 조금만 벗어나도, 이 조건이 열악한 곳은 예상보다 많다
실제 그 지역에서 오랫동안 거주해서 익숙해진 사람이 아닌 이상,
거주 목적 자체를 두고 번화가 변두리에서 살고 싶어하는 사람은 거의 없다
그 중의 구매자들은 결국 부동산이 오를거라는 기대감 때문에 메리트가 있을 뿐인데,
이 한계점이, 주택 수효자들이 줄어들면서 점점 무너지고 있기 때문이다
게다가 번화가를 중심으로,
국가 건설업 등의 정책 자체가, 교통 수단 해소를 위한 외부 지역의 도로 건설이나,
교통 수단(지하철, 버스 노선 등)신설 쪽으로 많이 흐르면서,
거리가 꽤 있더라도, 이동 자체에 부담감을 많이 줄이는 방향으로 흐른지 오래다
그렇게 발달된 지역들이 교육이나 거주 환경 자체가 같이 발전한다면,
번화가 변두리에서 굳이 거주해야할 필요성을 느끼지 못하는 것이다
그러나, 이렇게 발전된 타 지역들 또한 지나치게 부동산 가격이 상승하다 보니,
여기서도 한계점이 점점 드러나고 있는 실태다
간단하게 예시를 들자면,
한남동 아래쪽은 상당히 발달되어, 부동산 가치가 높지만,
그 변두리인 산동네는 여전히 존재하고 있는것과 같다
중심가의 변두리라고 다 가치가 높다고 생각하는건 심각한 착각이다
5. 세계적으로 흘러가는 양극화 현상
자본주의 시스템의 치명적인 약점인데,
부자는 더욱 돈 벌기 쉬운 만큼, 가난한 사람은 점점 돈 벌기 더욱 어려워진다
돈 많은 사람들은 자신의 자산 가치를 떨어트리지 않기 위해,
자신들이 거주하거나, 보유하고 있는 부동산의 가치를 유지시키기 위해,
국가 정책을 움직이거나, 정책을 펼 수 있는 정치가들에게 로비를 하며,
그 가치에 맞는 여러 편의 시설 및 각종 좋은 시설을 건설하게 마련이다
반대로, 가난한 사람은 점점 돈 벌기가 힘들다 보니,
자녀를 단 하나만 낳거나, 아예 낳지 않는 부부도 생길 수 밖에 없고,
주택 구매 자체도 그냥 포기할 수 밖에 없다
돈이 아주 많은 부동산 투자자들이 번화가의 빌딩에 투자하는 마당에,
아파트 여러채로 돌려막기 하는 하위권 부자들은 이들의 움직임에 끌려갈 수 밖에 없고,
이 하위권 부자들에게 돈줄이 되는 중산층 이하의 서민들에게 그 여력이 점점 떨어지면,
하위권 부자들 또한 중산층 이하로 떨어지는 양극화 현상이 생기게 된다
극소수 하위권 부자들이 좋은 부동산을 구매했을 경우, 상승 효과로 더 올라갈 뿐이다
국가의 부동산 정책이나, 금리 인상 같은 요소를 굳이 따지지 않아도,
여러가지 조건들만 살펴봐도, 부동산 불패의 공식은 통하지 않습니다
서울이라고 다 이익이 될거라는 보장도 없고,
서울 근방의 신도시 등은 오히려 위험요소가 적지 않습니다
단기로 몇년 사이에 이익을 보고 치고 빠지기 식을 노린다 해도,
부동산 거래 자체가 비활성화된 현재의 시점에서는 무리수구요
기껏해야 1,2억 수준의 자금 가지고 부동산에 돈을 넣느니,
삼성전자 같은 주식을 사 두는게 오히려 나을겁니다
1,2억 수준 가지고 대출까지 끼고 구매해 봐야...
금리 인상이라는 요소를 굳이 따지지 않아도,
그 주택의 가치가 오를거라는 보장도 없고,
임대로 내놓는다고 해도, 언젠가는 한계점이 생길겁니다
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